IGNACIO PEINADO GUERRERO
PRESIDENTE FADECO PROMOTORES
1.- FADECO Promotores representa desde hace más de tres décadas los intereses de los promotores inmobiliarios andaluces. ¿Cómo ha cambiado el sector y cuáles son actualmente sus principales preocupaciones?
El sector ha experimentado una transformación enorme. Hoy hablamos de empresas mucho más profesionalizadas y solventes, que han incorporado la sostenibilidad, la digitalización, la industrialización y nuevos modelos de vivienda adaptados a una sociedad que también ha cambiado.
Pero, probablemente, el cambio más importante es que el acceso a la vivienda ha dejado de ser una cuestión estrictamente inmobiliaria para convertirse en uno de los grandes problemas sociales y económicos de Andalucía.
La dificultad para encontrar vivienda está retrasando la emancipación de los jóvenes, la formación de nuevas familias y empieza incluso a afectar a la capacidad de determinados territorios para atraer trabajadores. Estamos viendo sanitarios, profesores o miembros de los cuerpos de seguridad que tienen dificultades para vivir en determinados destinos.
Por eso nuestra preocupación fundamental es recuperar la capacidad de producir las viviendas que necesita la sociedad andaluza. La vivienda no es solamente un lugar donde vivir; es una infraestructura esencial para el funcionamiento de cualquier territorio.
2.- El acceso a la vivienda continúa siendo uno de los principales problemas en Andalucía. ¿Qué está impidiendo que la oferta crezca al ritmo necesario y qué medidas deberían abordarse con mayor urgencia?
Durante años hemos creado más hogares que viviendas. Ese desequilibrio acumulado explica buena parte de la situación actual. Cuando muchas familias compiten por un número insuficiente de viviendas, inevitablemente se produce una presión sobre los precios.
Por eso creo que debemos acertar primero con el diagnóstico. El precio es la consecuencia; el problema de origen es la escasez.
Necesitamos actuar simultáneamente sobre la vivienda libre y sobre la protegida. La VPO es imprescindible para jóvenes, clases medias, trabajadores esenciales y colectivos con mayores dificultades, pero existe también una parte importante de la población que no puede acceder a una vivienda libre y, al mismo tiempo, queda fuera de los requisitos de una protegida.
La política de vivienda debe atender a todos ellos. Nuestro objetivo debería ser recuperar progresivamente un equilibrio entre el número de hogares que se crean y las viviendas que incorporamos cada año.
3.- En la reciente reunión con la Junta en Antequera, FADECO reclamó avanzar hacia “más vivienda, más asequible y más ágil”. ¿Cuáles son, a día de hoy, los principales obstáculos que están ralentizando la transformación del suelo en nuevas viviendas?
El principal problema son los tiempos. Tardamos más de diez años en la transformación urbanística de un suelo que la propia ciudad ya ha decidido que debe destinarse a viviendas, en un solar apto para edificar. Una vez lograda esa transformación, tardamos apenas dos años en construir las viviendas. No podemos resolver una emergencia de vivienda con plazos urbanísticos de diez años.
Esos diez años se nos van en una tramitación urbanística enormemente compleja: planeamiento, gestión, proyectos de urbanización, informes sectoriales, consultas a suministradoras, distintas administraciones… muchas veces sin plazos ciertos y con criterios incluso contradictorios. El gran atasco está antes de poner el primer ladrillo.
Por eso estamos planteando medidas muy concretas: acortar plazos, tramitar procedimientos de forma simultánea cuando sea posible, coordinar a todas las administraciones y eliminar trámites que no aportan valor. También proponemos revisar exigencias que pueden terminar haciendo inviable aquello que precisamente queremos impulsar. Por ejemplo, no tiene sentido que cuando aumentamos la edificabilidad para hacer más VPO tengamos que generar nuevas dotaciones como si esa vivienda protegida no cumpliera ya una función social; o añadir requisitos autonómicos por encima de los que establece el propio Plan Estatal. Si queremos más vivienda protegida, tenemos que crear las condiciones para que realmente se pueda construir.
No queremos construir en cualquier sitio, ni rebajar las garantías. No pedimos menos control. Pedimos menos burocracia para poder hacer las viviendas donde ya está previsto hacerlas.
4.- Además, la Junta cuenta ya con una bolsa de suelo para vivienda asequible y ha identificado terrenos con capacidad para decenas de miles de viviendas protegidas. ¿Qué cree que hace falta ahora para que ese suelo se transforme en promociones viables y reales?
El siguiente reto es la viabilidad. Tener suelo identificado es un primer paso, pero entre señalar un terreno en un mapa y entregar las llaves de una vivienda existe un proceso muy costoso.
Urbanizar supone ejecutar calles, redes de abastecimiento, saneamiento, alumbrado o zonas verdes. Son infraestructuras financiadas inicialmente por el promotor que después pasan a ser públicas, y precisamente esta fase tiene grandes dificultades para obtener financiación.
Por eso proponemos una línea específica de avales respaldada por la Junta para la gestión y urbanización del suelo. El objetivo sería utilizar un respaldo público limitado para movilizar financiación privada y acelerar la llegada de nuevos solares al mercado.
En vivienda protegida, además, todas las piezas tienen que cuadrar: suelo, construcción, financiación, precio y ayudas. Una VPO que económicamente no puede desarrollarse termina siendo una vivienda que nunca llega a la familia que la necesita.
5.- La nueva Ley de Vivienda de Andalucía plantea, entre otras medidas, aumentar la disponibilidad de suelo y fomentar la colaboración público-privada para impulsar vivienda asequible. ¿Hasta qué punto puede este nuevo marco ayudar a aumentar la oferta?
Puede ser una oportunidad importante si conseguimos trasladar las medidas de la norma a proyectos concretos. Valoramos positivamente que Andalucía haya asumido que aumentar la oferta es imprescindible y que haya abierto nuevas posibilidades para generar vivienda protegida.
Ahora debemos aprovechar todas las herramientas. Por ejemplo, facilitar determinados cambios de uso, permitir incrementos de edificabilidad destinados a VPO o evitar exigencias adicionales que terminen haciendo inviables actuaciones que precisamente queremos impulsar.
Y hay otra cuestión fundamental: utilizar bien los recursos públicos. FADECO propone reforzar la iniciativa privada y la colaboración público-privada cuando permitan obtener más viviendas con los mismos recursos e incluso mejorar las condiciones económicas para las familias.
La medida del éxito de una política de vivienda no debe ser cuántas normas aprobamos, sino cuántas viviendas conseguimos hacer realidad.
6.- Con la nueva legislatura y el reto de aumentar la oferta residencial, ¿Qué quiere conseguir FADECO Promotores en un futuro y qué cambios considera imprescindibles para que Andalucía pueda garantizar un mayor acceso a la vivienda?
Creo que la próxima legislatura debe ser la legislatura de la ejecución. En los últimos años hemos avanzado mucho en el diagnóstico y se han puesto en marcha medidas positivas. Ahora tenemos que conseguir resultados a la escala que requiere el problema.
Desde FADECO planteamos concentrar los esfuerzos especialmente en los territorios con mayores necesidades, impulsar la financiación de la urbanización, reforzar la colaboración público-privada y conseguir que los recursos disponibles produzcan el mayor número posible de viviendas.
También proponemos reconocer áreas prioritarias de vivienda para poder concentrar en ellas medidas administrativas y económicas excepcionales, porque el problema no tiene la misma intensidad en todos los municipios.
Y todo ello partiendo de una idea muy sencilla: no necesitamos inventar nuevas ciudades, sino ser capaces de ejecutar la ciudad que ya tenemos planificada.
Andalucía necesita una política de vivienda sostenida en el tiempo y entendida como una verdadera prioridad estratégica. Tenemos capacidad empresarial, inversión y demanda. El reto ahora es conseguir que todo eso se transforme en hogares.
