“El déficit de vivienda en Andalucía va a seguir aumentando. Nos falta suelo urbanizado para construir”
EL DECRETO GENERARÁ MÁS OFERTA ASEQUIBLE.
El máximo representante de los promotores inmobiliarios subraya que se necesita más financiación y menos burocracia para el desarrollo de los suelos y defiende un papel protagonista de la iniciativa privada en el mercado de la VPO para dar respuesta a una “clase media con dificultades para llegar a una vivienda de renta libre”
Ignacio Peinado preside desde 2022 Fadeco Promotores, el máximo órgano de representación de los promotores inmobiliarios de Andalucía. Nacido en Málaga, donde desarrolla su actividad profesional, este ingeniero de caminos lleva toda su trayectoria vinculado al sector en la Costa del Sol. De hecho, preside también ACP Málaga. En un momento de tensión y debate político por la crisis de la vivienda, está convencido de que las empresas deben asumir un papel activo en la búsqueda de soluciones y participar en la elaboración de planes y proyectos legislativos.
PREGUNTA: El Banco de España y los informes de Fadeco señalan que hay un déficit de más de 100.000 viviendas en Andalucía. ¿A qué se debe? ¿Falta suelo para construir?
RESPUESTA: Falta suelo urbanizado principalmente por dos motivos. Por un lado, por la dilación de los tiempos, los enormes plazos de maduración que requieren los desarrollos urbanísticos que expulsan tanto al capital doméstico como a la financiación. Se tardan más de 10 años en poder transformar un suelo desde que la ciudad declara a través de su plan que quiere que se haga una vivienda hasta que es posible empezar a montar una grúa o solicitar licencia. Y luego, lo segundo, es el enorme esfuerzo que hay que hacer desde el punto de vista del gasto. Aproximadamente, solamente en costes de urbanización, una vivienda requiere entre 20.000 y 30.000 euros. Por lo tanto, tenemos que reducir considerablemente los plazos, eliminando burocracias, generando mayor seguridad jurídica en toda esa tramitación urbanística y hay que abordar la transformación de la materia prima desde el esfuerzo presupuestario.
P: ¿Cómo cambiaría esto si se aprueba una declaración de emergencia habitacional que solicitan para Andalucía?
R: Necesitamos ser capaces de abordar esa transformación urbanística de una manera mucho más corta. Por eso, invitamos a asimilar este proceso urbanístico al proceso que se hace con las obras de emergencia. Con esto me estoy refiriendo, por ejemplo, a las obras hidráulicas que se han hecho ahora en la lucha contra la sequía, o en las carreteras. esto supondría poder acortar mucho el espacio o el tiempo en el que se produciría ese suelo, y además le añadíamos la posibilidad de que en cada nueva actuación, de que en cada nuevo proyecto urbanístico se hicieran más viviendas y que toda esa vivienda extra, además fuera el 100% en vivienda protegida.
P: Sin medidas excepcionales, ¿cuánto tiempo tardaremos en revertir ese déficit de viviendas?
R: Pues, lamentablemente, tengo que decir que, tal y como está la situación, en el escenario con el que nos manejamos hoy día, no hay ninguna proyección o un escenario en el que nosotros podamos aventurar que ese déficit se va a acomodar. Es decir, va a seguir aumentando. Porque no hay materia prima. Falta el suelo urbanizado. Para poder revertir eso, es necesario empezar por la materia prima. Convertir el territorio que sí existe y es extenso en suelo urbanizado.
P: ¿Qué diferencia hay entre eso y liberalizar el suelo?
R: Desde el sector no se está pidiendo liberalizar el suelo. El sector no se está pidiendo que se puedan hacer viviendas en cualquier terreno. Lo que pide es que en aquel suelo que la ciudad, a través de su plan ya aprobó hace años que deben ir viviendas, en ese y no en otro, se puedan hacer en un tiempo razonable. Y esto es muy importante. No pedimos liberalizar el suelo ni pedimos que se haga con menos criterios ambientales. Pedimos que se haga con menos burocracia. Y nos ponemos un reto. ¿Por qué no que todo ese suelo que falta por desarrollar, que todo ese suelo que haya que abordar, se haga con unos criterios de sostenibilidad mayores? Lo que estamos planteando es que sea en la nueva ciudad, en la construcción del nuevo barrio, en esas aceras, en esos parques, en esos jardines, donde se destine financiación y ayudas directas, para que ese alumbrado o ese ciclo del agua que luego tiene que mantener el conjunto de la ciudad, porque es público, se pueda hacer también ahorrando la factura de la luz. Y por eso el gran olvidado, que es el desarrollo urbanístico, se pueda abordar también desde la emergencia, desde la aceleración de los tiempos, pero también el cuidado en la sostenibilidad, tanto medioambiental, que sería esa, como en la sostenibilidad social. Por eso nosotros abocamos para que en cada nuevo desarrollo se aumente el número de viviendas que vamos a crear y que ese número de viviendas nuevas sean viviendas protegidas.
P:¿El plan de choque de la Junta que aprobó en febrero a través de un decreto mejora la situación?
R: El decreto camina en la buena dirección en el sentido de que está abordando el problema tratando de generar más ofertas y generar más ofertas asequibles, sobre todo en forma de vivienda protegida. ¿Es suficiente? Pues me temo que no, que habrá que seguir dando pasos, ahora tenemos una oportunidad muy importante, que será la nueva ley de vivienda. La Junta de Andalucía ha hecho un esfuerzo que creo muy importante para poder sumar más viviendas al mercado, pero lo hace sobre la base del suelo urbanizado, es decir, sobre la premisa de que ese suelo ya existe. De esta manera va a permitir que se hagan viviendas protegidas en algunos suelos tradicionales. También prevé ese decreto algo muy importante, que en los mismos suelos que ya haya de vivienda protegida se pueda hacer un 20% más de vivienda en uso de vivienda protegida. Y sí que hace algo esencial, que tiene que ver con el suelo urbanizado, que es poder incluir en la oficina aceleradora de los proyectos de la Junta Andalucía proyectos residenciales. El paso que ha hecho la Junta Andalucía de abrir la puerta a que estos proyectos se avancen con mayor agilidad a través de la oficina es muy importante.
P: ¿Por qué a los promotores privados le cuesta tanto entrar en las VPO?
R: Bueno, cuesta tanto en los últimos tiempos porque ese desarrollo de vivienda era deficitario, era inviable económicamente y cuando se aborda algo que no es viable económicamente las empresas ni pueden ni deben abordarlo porque entonces desaparecería. Esto que ya hace un año en el decreto de Andalucía simplifica se pudo hacer más amable, lo que permitió fue adecuar los nuevos precios de referencia de la vivienda protegida a los costes de construcción y a esa subida tan importante a la que había afrontado el sector. O se hace viable en la propia cuenta de resultados de ese proyecto, o de lo contrario habrá que regular alguna serie de ayudas para que ese proyecto sea viable tal y como se hace en educación o como se hace en sanidad. No obstante, creo que nosotros hemos visto como hace dos años, por ejemplo, había algunas iniciativas de vivienda protegida que quedaban desiertas totalmente y hace muy poquito veíamos que salían seis lotes en uno de los grandes municipios de España y concurrían 30 ofertas. Eso es muy importante porque va a permitir hacer de una manera más masiva más vivienda protegida para la sociedad. Y luego invitamos a los municipios a que exploren el régimen municipal porque hay una gran parte de la clase media que en algunos territorios está totalmente excluida del mercado de la vivienda.
P: Estamos hablando de fomentar el régimen limitado que tiene precios máximos más altos, ¿no?
R: En algunos territorios entre el precio del régimen limitado y el precio de la vivienda libre, hay un GAP tan importante, de casi 100.000 euros, que hace que ese tipo de ciudadano no pueda acceder a ninguno de los dos. Por eso también es importante, como decimos siempre, no solamente que hay que hacer fomentar la oferta de vivienda protegida, sino la oferta en general, la oferta bruta. Porque también es necesario que crezca mucho la vivienda libre. De manera que se acomoden también los precios de ese mercado libre para que quien está expulsado del circuito de la vivienda protegida también pueda formar una familia y tener acceso a una vivienda.
P: ¿Estamos ante lo que sería, en cierto modo, un cambio del concepto que tiene mucha gente de lo que es la VPO?¿Ampliar un poco ese marco y que haya otros perfiles que también puedan ser beneficiarios de la VPO?
R: Antes se tenía la concepción de VPO, como una vivienda social, de emergencia. Pero la realidad es que la vivienda protegida, lo que debe adecuarse es a que haya una demanda universal que pueda acceder a una vivienda. Y si a día de hoy es la clase media la que tiene las dificultades para acceder a una vivienda, pues habrá que incluirla en ese proceso. De otra manera, lo que ocurrirá es que nos estaremos cargando a la sociedad española o, en este caso, a la sociedad andaluza. Nosotros en Andalucía superamos los más de 500.000 jóvenes que teniendo empleo no pueden acceder a una vivienda.
P: Uno de los temores que ha surgido a raíz del decreto de la Junta es que sube el precio un máximo, pero ¿cómo se consigue controlar que pueda haber una oferta también para el que no tiene tantos recursos como para eso? ¿Cómo se regula? ¿Cómo se articula eso?
R: El precio máximo de la vivienda libre es infinito ¿Por qué? Porque el mercado de la vivienda funciona por la teoría de la escasez, si hay más viviendas se acomodan los precios, también vivienda protegida. Y luego otra cosa muy importante, la vivienda protegida se articula en tres categorías diferentes, no toda es la vivienda de precio limitado que es el precio máximo que en algunos titulares. Primero está el régimen especial, el régimen general y el régimen limitado. Y la proporción de cada una de esas se establece en el plan de vivienda municipal, es decir, que va a ser cada ayuntamiento el que diga, en función de sus necesidades, qué porcentaje de sus aprovechamientos van a una o a otra. Es más, el plan de la Junta Andalucía anticipa, si no existiera esa regulación municipal el 50% de toda la vivienda protegida iría al régimen especial, la mitad de toda la vivienda protegida estaría en ese precio más bajo de los tres valores, y el otro 50% por mitad, 25% limitado y 25% general. Es decir, que salvo que los ayuntamientos lo modificaran, solamente un cuarto de todas las viviendas protegidas podría alcanzar potencialmente ese precio máximo.
P: ¿El régimen limitado, el que tiene los precios máximos, debe ser una categoría en la que la administración como tal no entre? ¿Qué queda para el promotor privado?
R: Sin lugar a dudas. Es decir, la administración pública debe acudir allí donde el tejido empresarial no es capaz de llegar. Muchas veces por la viabilidad del proyecto. Otras veces por el territorio donde se enclavan, que es posible que el territorio que las empresas privadas no les es eficiente llegar, sobre todo con el volumen de vivienda que hay que desarrollar. Por lo tanto, la administración tiene que estar pendiente para aquellas viviendas en las que por volumen, por territorialidad o por viabilidad, la iniciativa privada no va a llegar.
P: Le pongo un ejemplo: el debate que había en Sevilla con las viviendas de Cruz Campo. 350.000 euros ¿Eso no suena demasiado para una administración pública?
R: Claro. Ahí digamos que la vivienda protegida, en este caso es de precio limitado, ¿Qué ocurre aquí? Que se está usando un precio que lo constituye una vivienda, la más grande de todas las viviendas, del precio limitado, en la categoría más cara, es decir, la vivienda más cara de todas las posibles en las que se ha anunciado y que además se la acompaña con el mayor número de anejos, de garaje y de trastero. Pero hay algo importante: casi un 25% de lo que acaba pagando el comprador son impuestos. Ahora mismo la vivienda protegida, sobre todo el régimen general y el régimen limitado, está pagando un 10% solamente de IVA. Es decir, más de 25.000 euros en esa vivienda de la que usted me hacía referencia. Y es que, además, esos 25.000 euros tienen que estar ahorrados por el cliente. Por lo tanto, la reflexión sería si la vivienda es considerada como una prioridad, como un bien esencial por parte de la administración, ¿no debería entonces el Estado o el Gobierno reducir el IVA al cero, como lo ha hecho recientemente con el aceite de oliva? Porque es que, además, eso no implicaría de manera real una menor recaudación. Con eso permitiríamos que los compradores tuvieran un doble efecto: la bajada del precio efectivo un 10% y de su ahorro en esa misma cantidad. Algo muy importante es que no existe el riesgo de que con una rebaja del IVA se cobre más, porque el precio de referencia al que compran está fijado por la administración. Aunque se quite ese dinero al comprador, el precio máximo está y no se puede repercutir. Fomentaría la mayor construcción de viviendas y que haya más jóvenes que puedan acceder.
P: ¿Debe dejar una vivienda de protección oficial de dejar de tener esa calificación o debe mantenerse siempre pública?
R: Hay que equilibrar dos aspectos. Por un lado, que exista un parque amplio de VPO y social. Para ello hay que seguir haciendo VPO, no que nos hayamos pegado 15 años sin hacerla. También es cierto que el hecho de que esa VPO en 15 o 20 años pueda desclasificarse ha permitido progresar a muchas familias, que puedan acceder a una vivienda libre. Hay que guardar el equilibrio. No el efecto péndulo, que las administraciones van de un lado a otro. Hay que buscar un equilibrio.
P: ¿A qué se atribuye la subida tal continuada de los precios de las viviendas?
R: Sobre todo en el problema de escasez del que hemos hablado. Por eso podemos ver que hay territorios donde la subida de precios no existe, es mucho más moderada y eso tiene que ver con el equilibrio entre la generación de ofertas, es decir, el volumen de viviendas nuevas que se hacen y la creación de nuevas demandas, principalmente los nuevos hogares. Por eso quiero decir que el precio es una consecuencia y el origen es la escasez de viviendas. En estos momentos, muchos territorios, principalmente donde el precio más sube, donde hay más tensión, donde hay más esfuerzo en el mercado, ahí hay un desequilibrio que hay mucho menos viviendas producidas que hogares generales.
P: ¿Cómo han crecido los costes de construcción?
R: Desde el Covid nos hemos enfrentado a un encarecimiento de la construcción muy importante, aunque estamos en una etapa de cierta estabilidad. El coste está en torno al 50% sobre el precio total de la vivienda. Donde estamos más preocupados es en el precio del suelo, un recurso aparentemente abundante se incrementa el precio por su escasez administrativa. Nos preocupa la mano de obra. Abordamos 100.000 viviendas en España al año con dificultad para encontrar profesionales para hacer esas viviendas. El problema de la vivienda pasa para hacer más. Para hacer más vivienda hace falta más financiación, más mano de obra, la industrialización, y la sistematización. Nos preocupa más la escasez de la mano de obra y el precio del suelo que el coste de la construcción.
Fuente: El correo de Andalucía
